配偶者居住権とは？メリット・デメリットと設定方法

亡くなった人の自宅に妻や夫が住み続けられるようにする方法のひとつに、改正法で設定できるようになった「配偶者居住権」があります。自宅の名義は別の相続人に移ったとしても、遺言や遺産分割協議で取得することで、原則として終身にわたって居住できるとする権利です。

配偶者居住権は、遺産の大半を自宅の評価が占めるケースで「老後資金と住まいの両方を確保したい」と考える場合に適しています。メリットやデメリット、設定のための手続きは、以下の通りです。

配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、持ち家で亡くなった人と同居していた配偶者につき、自宅の所有者が変わっても引き続き無償で住み続けられるものとする権利です。2020年（令和2年）4月1日以降の改正法で新設され、遺言や遺産分割協議に基づいて設定できるようになりました。

配偶者居住権の成立要件

亡くなった人と同居する配偶者のため居住権を設定するには、自宅が単独名義であり、相続開始日（＝死亡した日）の時点で居住があれば足ります。これらの条件が揃っている状態で、遺言による贈与・遺産分割協議での合意・家庭裁判所の審判のいずれかがあれば、設定するための手続きに移れます。

法改正以前の配偶者の住居確保の問題

法改正される以前の配偶者の住居確保は、所有権を取得するか、所有権を取得した人と賃貸借・使用貸借の契約をするほかありませんでした。このように、夫や妻の「住み続ける権利」だけが成立することのない時期は、住居確保について下記のような問題がありました。

■配偶者が所有権を取得した場合
　● 不公平な遺産分割のせいでトラブルになりやすい（売却処分に追い込まれることも）
　● 自宅を取得した場合、公平化のため預貯金を諦めざるを得ない

■所有者と賃貸借または使用貸借する場合
　● 契約期間の満了で退去を迫られるリスクがある
　● 配偶者の税額の軽減を有効活用できない（課税額が高額になる）

▼法改正前の住宅確保のイメージ（所有権を取得する場合）

上記のような理由で配偶者の住居確保が難しかったのは、遺産の大半を持ち家の評価が占め、それ以外の財産（預貯金など）が少ないケースです。配偶者は「住み慣れた家をあきらめるか・金銭的にも法律的にも不安定な立場で住み続けるか」の二者択一を迫られていました。これを解決するのが、法改正後に設定できるようになった配偶者居住権です。

配偶者居住権を設定する3つのメリット

配偶者居住権の特徴は、遺産の取得分の不公平を避けつつ、配偶者の老後資金の不安を解消しやすい点です。賃貸借契約などにより「いつ家を失うか分からない」といった不安定な立場になることも避けられます。

▼配偶者居住権による住宅確保のイメージ

相続人の遺留分を確保しやすい

配偶者居住権の第1のメリットは、配偶者以外の相続人につき、法律で最低限保障される「遺留分」の確保がしやすくなる点です。

不動産の所有権の価値を譲れば、他の相続人の権利を侵す可能性は小さくなります。配偶者側は「遺留分侵害額請求」により金銭を払う義務を避けられ、売却のため住まいを泣く泣く退去せざるを得なくなる……といった心配もなくなります。

住まいとは別に老後資金を確保できる

配偶者居住権の第2のメリットは、配偶者が自宅から得られる価額を少なくすることで、他の財産をもらえる余地ができる点です。もらうべきものとして、老後資金として期待される預貯金が挙げられます。
自宅に住み続けられるだけの権利にも、相続財産（遺産）としての価値がありますが、所有権の評価の一部に過ぎません。所有権全体のうち残った価値を他の相続人に譲れば、その代わりとして預貯金などを受け取ることで、公平な相続が実現します。

原則として終身居住できる

配偶者居住権の第3のメリットは、原則として終身に渡って存続する点です。加齢が進むほど負担となる転居を避けられるのは、介護者や支援者にとっても利点だと言えます。

なお、老人ホームへの入居などを見越して「施設入所時は存続期間が満了する」などの定めを設けておけば、このあと説明する売却・活用に関する制限をクリアできます。

※配偶者の住宅確保の手段として、贈与税の特例を使って生前のうちに自宅の名義変更を完了させる方法もあります。詳しくは、下記リンクを御覧ください。
不動産の一部を贈与することはできる？生前にできる相続対策について徹底解説！ | 相続登記なら中村司法書士事務所｜大阪 中央区｜相談無料 (legeciv.com)

配偶者居住権を設定する場合の3つのデメリット

配偶者居住権を設定するのであれば、相続税の課税額や、先々で権利が不要となった場合に備えなくてはなりません。所有権をもらい受ける人と配偶者の両方にとって損にならないよう、設定前にしっかり検討しておきたいところです。

空き家になった後の売却が難しい

亡くなった所有者の妻や夫が一人暮らしする予定の場合、生前のうちに入院・施設入所によって空き家になる可能性を念頭に置きたいものです。配偶者居住権つきの家は、その利用しにくさから価値や需要が下がり、売却しにくくなるためです。

住む人がいなくなった家をそのままにしておくと、老朽化や赤字化が不安です。対策として、配偶者居住権の存続期間の満了について特段の定めを設ける方法が考えられますが、一時入院などの場合には権利がなくならないようにする手だてが必要です。

使用収益したいときは所有者との合意が必須

居住権の設定がされた家は、配偶者の一存での使用収益などが認められなくなります。必ず所有者の同意を得る必要があり、勝手に有償で他人に貸すなどすると、法律上の義務に違反したペナルティとして権利が消滅してしまう恐れがあります。

権利を設定しようとする際は、所有者・配偶者共に上記のルールを理解しておきましょう。都合で所有者以外の親族に住まわせたい場合を見越して、お互いに連絡をとって話し合える関係であるのが理想的です。

配偶者の税額の軽減の適用範囲が狭まる

亡くなった人の妻や夫が取得する財産には、相続税の課税時に「配偶者の税額の軽減」を適用できます。ここで問題なのは、居住権を設定して所有権を他の相続人がもらい受けるケースだと、上記税制の適用が居住権の部分に限られてしまう点です。多くの場合、制度の非課税枠を最大限適用することができず、結果として、他の相続人の課税額が高額になってしまう恐れがあります。

節税を意識するなら、高額におよぶことの多い不動産の所有権につき、配偶者が単独で取得した方がお得になります。自宅以外の財産にゆとりがある場合などは、無理に配偶者居住権を設定しない判断も必要です。

配偶者居住権の設定方法

配偶者居住権を利用するには、設定と登記が欠かせません。遺産の取り分を決める際、残された妻や夫が権利を得るための手続の流れは、次のようになります。

遺言や遺産分割協議などで設定する

配偶者居住権を設定する方法は3通りありますが、生前対策と相続手続きのどちらで行うかによって変わります。

■生前のうちに権利設定したい場合
遺言書を作成し、配偶者居住権を贈与する旨を指定します。遺言書にはいくつかの方式がありますが、原本の保管される公正証書遺言や、自筆証書遺言補完制度を利用すると安心です。

■相続開始後に権利設定したい場合
基本的には、共同相続人全員で権利および他の遺産の取得について合意し、全員の実印で署名押印した遺産分割協議書を作成します。協議が調わない場合は、家庭裁判所の審判で権利設定できます。

相続開始後に登記申請する

権利設定を遺言と遺産分割協議のどちらで行っても、登記申請は相続開始後となります。自宅の所在地を管轄する法務局（登記所）で、次の書類を提出しましょう。所有権を得た人の登記申請も必要である点を踏まえると、下記すべて用意しておく必要があります。

● 記入済の登記申請書
● 遺言書・遺産分割協議書・審判謄本のいずれか
● 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
● 相続人全員分の現在の戸籍謄本
● 配偶者および所有権を取得した人の印鑑証明書
● 配偶者および所有権を取得した人の住民票の写し
● 委任状（司法書士に依頼する場合）
● 相続関係説明図※
● 固定資産評価証明書

※自分で作成して添付することで、戸籍謄本の原本還付を受け、別の登記申請や相続手続きに再利用できるようになります。

登録免許税の計算方法

配偶者居住権を設定するための登記申請では、固定資産評価額の0.2％にあたる登録免許税が必要です。税の納付は、課税額相当の収入印紙を登記申請書に貼る方法で行います。

■例：固定資産評価額が3,000万円の場合
3,000万円×0.0002=6万円

まとめ

相続開始時に同居している夫や妻が、遺産分割や遺留分侵害額請求によって住む家を失ってしまう可能性があるときは、配偶者居住権の設定を検討できます。所有者は他の相続人、原則として終身住み続けられる権利を配偶者とすることで、次のようなメリットが得られます。

● 持ち家に以前と変わらない状況で住み続けられる
● 自宅以外の資産は少なくても、老後資金と住まいの両方を確保できる

一方で、配偶者の生前のうちに空き家になった場合の処分方法や、相続税の「配偶者の税額の軽減」の適用で損をしてしまう可能性など、検討する必要のある問題はあります。登記申請も必要であり、手続きは複雑です。配偶者居住権の設定・手続きが適していそうと思ったときは、さまざまな相続事例に詳しい司法書士に相談すると良いでしょう。