相続登記が済んでないと不動産が売買できないって本当ですか！？

皆さん、こんにちは。身近な方が亡くなり、相続が完了した際の相続登記はお済みですか？

相続の際に、主な相続財産が不動産だったという方や、相続後に不動産の売買を考えておられる方は、
なるべく早めに相続登記をして、不動産の名義を変更しておきましょう。

なぜなら、不動産の名義が亡くなった方のままの場合、売買ができなくなってしまうからです。

本記事では、なぜ相続登記が済んでいないと、相続した不動産を売買できないのか解説させていただきます。

なぜ相続登記をしないといけないのか

そもそも、なぜ不動産登記を行わなくてはいけないのでしょうか？

まず第一に、「民法によって決まっているから」です。民法第177条では以下のよう規定されています。

民法第177条

不動産に関する得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する
法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

この条文を簡単に説明すると、不動産に関する権利を得たり、失ったり、変更した場合、
登記を備えていないと他の誰か（第三者）に対して、「この不動産は私のものだ」と主張できないということです。

例えば、相続によって得た不動産を売却する場合、「これは私の不動産です」と第三者に証明するためには、
相続登記をして名義を変更しておかないとダメですよ、ということです。

第二に、不動産の登記は、実態に即している形になっていなければならない、とされているからです。
つまり、相続で不動産を取得した場合には、所有者が「亡くなった方から相続した人に移りました」という
実態に即した形にしなくてはいけないので、相続登記を行って所有者を変更しておかなくてはいけません。

もし、相続登記をせずに取得した不動産を売買しようとした場合、
仲介業者に売却などの手続きを頼むことはできますが、
実際に売却する時に名義人が変わっていない場合にはできないことになります。

相続登記のタイミングはいつが良い？

それでは、相続登記を行うタイミングはいつが良いのでしょうか？

相続登記を行うタイミングは、なるべく早い方が良いでしょう。と言うのも、
現在は相続登記を行うのに制限はありませんが、2024年4月1日から義務化されることになりました。
罰則も設けられていますので、相続したタイミングで行うのがベストだと考えられます。

相続財産の売却を考えておられる方も、相続したタイミングで行うことをおすすめします。

先ほど、相続登記を行わないままでも、売却手続きを進めることは可能だと述べました。
売却手続きを依頼できるなら、手続きをした後に買主が見つかってから相続登記をしても良いのではないかと考える方もおられるでしょう。

確かに、売却手続き後に相続登記を行うことはできます。
しかし、登記には時間がかかります。担当する登記官にもよりますが、
登記が完了するまでに平均1週間から10日間程度かかるとされています。
もし、すべてを自分でやろうと思った場合には、更に時間がかかることもあるでしょう。

時間がかかることの何が問題かと言うと、買主が見つかった場合です。
もし、買主が見つかったとしても、所有者が変更されていないと不動産を売却することはできません。

また、買主が見つかってから相続登記を申請した場合、登記が完了するまで売買契約は締結できなくなってしまいます。
買主が見つかってから相続登記を行った場合、間に合わないこともあり、売却の機会を逃してしまうことにもなりかねません。

また、相続登記を長い期間に渡って放置しておくと、売買の際に更に時間がかかる可能性もあります。
相続登記を長い期間放置していた場合、その間に何度も相続が発生すると、所有者が複数回変わることになります。
そうすると、相続人の数が多くなり、確認書類等を揃えるだけでも時間がかかってしまうでしょう。
更に、相続について揉めることになれば、一層時間がかかってしまう事態になってしまい、不動産の売買は困難になる可能性が高くなります。
以上のような理由から、相続登記を行うのであればなるべく早い段階で行うことをおすすめします。

まとめ

相続で取得した不動産を売買する際に「登記は必要か？」という話でしたが、
結論としては、相続登記は「必要」です。なぜならば、不動産売買の現場で、売却ができないという事態に陥るからです。

そして、2024年4月1日からは相続登記が義務化されます。
相続によって不動産を取得したことを知った時から3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が課せられます。

相続登記は、自分で行おうとすると戸籍謄本や除籍謄本、住民票や印鑑証明書など準備する書類が多いです。
慣れていないと何度も法務局へ足を運ばないといけなくなり、時間と手間がかかってしまいます。
相続登記を考えている方は、相続登記専門家である司法書士に依頼すれば
手間をかけずに行うことができますので、ぜひとも気軽にご相談してみてください。