住宅ローン完済後の抵当権抹消登記を忘れていませんか？手続きの流れとよくある質問

住宅ローンを完済したときは「抵当権抹消登記」を忘れずに行いましょう。登記申請しない場合、自宅は担保扱いのままとなっており、売却などの手段で処分するときに困ります。

ここでは、抵当権抹消登記が必要となる理由とともに、手続きや必要書類、そして登記申請に関するよくある質問への答えを紹介します。

 

抵当権抹消登記とは

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抵当権抹消登記とは、融資を受けるため担保とした不動産につき、担保にする必要がなくなったときに「抵当権」を外すための手続きです。住宅ローン契約では、金融機関（銀行）が対象の不動産に抵当権を設定し、後に完済したタイミングで抵当権抹消登記を行います。

抵当権＝債権回収の手段として銀行が設定する権利

抵当権とは、債権回収のため、担保物を競売にかける権利のことです。

家を買うときは、住宅ローン契約の条件として、金融機関が抵当権者となって購入する家に権利設定を行います。返済が滞ったときは、抵当権実行により購入した家が売却されて、その代金が住宅ローンの残高に充当されるしくみです。

滞りなく返済を続けて住宅ローンの残高がなくなると、抵当権を設定しておく意味はありません。完済の時点で、抵当権は外せます。

抵当権抹消は住宅ローンの支払いとは別に手続きする

住宅ローンの残高がゼロになったからといって、抵当権も自動的に抹消されるわけではありません。法務局に抵当権抹消登記を申請し、抵当権がなくなったことを登記簿で公示するまで、完済後も設定された状態となります。

なお、抵当権抹消登記では

● 抹消で利益を得る立場である不動産の所有者（登記権利者）
● 抵当権者である金融機関（登記義務者）

これらの当事者の協力のもとしなければなりません。実際には、登記義務者が書類を用意し、登記権利者である不動産の所有者もしくは司法書士が申請する手順を踏むのが一般的です。

抵当権抹消登記を忘れたまま放置するデメリット

抵当権抹消登記をしないことに対する罰則はないため、法律上は放置しても問題ありません。しかし、必要なタイミングで不動産の処分ができなくなり、結果としてデメリットを被ることになります。

たとえば、自宅を売却するときは「抵当権がないこと」が条件となるのが普通です。抵当権がついたままの物件は担保として利用できず、買主の融資計画が実行できません。このような買主側の利益を損ねる事情があると、抵当権抹消などの対応が済むまで、販売活動や売買契約の締結を進められない可能性があります。

また、可能性は非常に小さいものの「住宅ローン残高が実は残っていて、そのせいで抵当権を実行されてしまう」ということも考えられます。完済したと思っていても、手数料や利息分の支払いが残っているかもしれません。借入残高がゼロになったことを確認するためにも、金融機関に問い合わせて抵当権抹消の手続きを進めるべきです。

 

抵当権抹消登記の手続きの流れ

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抵当権抹消登記は、抵当権者である金融機関に必要な書類を交付してもらい、その書類で申請する流れとなります。どんな書類が必要なのか、登記申請するときはどうするのか、ここで確認しましょう。

金融機関に抵当権抹消書類を交付してもらう

住宅ローンを完済すると、通常1〜2週間程度で金融機関から抵当権抹消に必要な書類が郵送で届きます。これらの書類は、抵当権者である金融機関が発行するもので、抵当権を抹消するための証明書類となります。

抵当権抹消では、抵当権者が正当な権利者である旨の証明に加え、抵当権抹消の理由（登記原因情報）を証明するものが必要です。具体的には、下記の表にあるものをローンを契約した金融機関からもらう必要があります。

書類名	役割
登記識別情報 （もしくは登記済証）	不動産の抵当権者であることを証明する
弁済証書	債務がなくなったことを証明する
資格証明情報	金融機関の情報（法人番号など）を証明する
委任状	登記義務者（＝金融機関／この場合は抵当権者）の手続きにつき、登記権利者（不動産の所有者）又は司法書士に委任されることを証明する

委任状は、本来なら金融機関と不動産の所有者が共同で申請しなければならない手続きにつき、不動産の所有者に委任してもらい単独で申請できるようにするためのものです。委任状には日付欄が空欄になっている場合がありますが、自分で記入して構いません。

登記申請書を準備する

金融機関が交付する書類が手元に揃ったら、登記申請書を作成しましょう。登記申請書は申請する登記の内容に応じて個別に作成するもので、法務局のWebサイト（リンク）に記載例があります。

作成する登記申請書には、

● 登記の目的
● 登記の原因
● 申請する人の情報（登記権利者・登記義務者）
● 添付情報（添付する書類の一覧）
● 申請日
● 不動産の評価額＋登録免許税の額
● 不動産を特定できる情報（登記事項証明書の内容）

これらの情報が揃っていなければなりません。

抵当権抹消登記のための申請書の例を挙げると、下記のとおりです。

 

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登記申請書

登記の目的　
〇番抵当権抹消登記

登記の原因
令和〇年〇月〇日弁済

権利者
〇〇県〇〇市〇〇町〇〇番地
登記太郎

義務者
〇〇県〇〇市〇〇町〇〇番地
株式会社〇〇銀行　（会社法人番号　〇〇〇〇ー〇〇ー〇〇〇〇〇〇）
代表取締役　〇〇　〇〇

添付情報
（※ここに添付する書類を記入する）

令和〇年〇月〇日申請　〇〇法務局〇〇支局

課税価格　金〇万円
登録免許税　金２０００円

不動産の表示
（土地と建物それぞれにつき、登記事項証明書にある情報を記載する）

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自宅の所在地を管轄する法務局に申請する

抵当権抹消登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局（検索はこちら）です。申請方法には、窓口または郵送で書類を提出する方法のほか、登記・供託オンライン申請システム（リンク）を利用する方法もあります。

オンライン申請は、インターネットに接続できる環境があればいつでも・どこでも手続きできるのがメリットですが、後日書類の郵送が必要となる点に注意しましょう。手続きの際、書類のスキャンデータを求められますが、これとは別に原本の提示が必要となるためです。

手続きに問題がなければ「登記完了証」と金融機関から受け取った書類の一部が返却されます。申請時に返信用封筒を添付しておけば、郵送で受け取ることも可能です。登記完了までの期間は、通常、申請から2週間程度です。

抵当権抹消登記の費用

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抵当権抹消登記の費用は不動産の個数によって異なります。その内訳は、

登録免許税
抵当権抹消書類の交付手数料（有償交付となる場合）
司法書士報酬（依頼する場合）

となります。

登録免許税

登録免許税とは、登記申請の際、その手数料分として発生する課税です。抵当権抹消登記の場合、登録免許税の課税額は不動産1個につき1,000円と定められ、合計額を収入印紙で納税します。

なお、ここでいう不動産の数は、土地と建物をそれぞれ1個と数えます。そのため、戸建てなら家屋と敷地でそれぞれ1,000円、マンションなら部屋と敷地権でそれぞれ1,000円となります。自宅の抵当権抹消登記では合計2,000円かかるのが一般的です。

抵当権抹消書類の交付手数料

抵当権抹消のための書類は無料で交付されるのが一般的ですが、交付元である金融機関によっては有料の場合もあります。

よくあるのは、完済時の交付は無料である一方で、紛失などの理由で書類を再交付してもらう場合はお金がかかるケースです。書類の再交付手数料は、1万円から1.5万円が相場です。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、報酬の相場は1件につき1.5〜2万円程度です。この金額は地域や事務所によって多少異なりますが、全国的に概ねこの範囲に収まります。

司法書士報酬には、書類作成や法務局への申請代行、登記完了後の書類受領などが含まれています。ほかに登録免許税や抵当権抹消書類の交付手数料（再交付の場合）が実費として発生するため、司法書士に依頼する場合のトータル費用は3〜4万円程度と考えておくと良いでしょう。

抵当権抹消登記でよくある質問

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抵当権抹消登記は、家の売却予定などの差し迫った状況で必要になることが少なくありません。こうした事情から、疑問・不安が沸いてくることもあります。

ここでは、抵当権抹消登記に関するよくある質問に答えます。

Q1. 抵当権抹消登記の期限は？

A. 抵当権抹消登記には法律上の期限はありません。住宅ローンを完済してから何年経過していても、抹消登記の手続きは可能です。完済から10年、20年経っていても問題なく申請できます。

注意したいのは、金融機関から受け取る書類の期限です。たとえば、資格証明書（代表者事項証明書）であれば、有効期間は発行後3か月とされるケースが少なからずあります。書類の有効期限を過ぎると再交付が必要となるため、手元に届きしだいなるべく早く抵当権抹消登記を進めるべきでしょう。

Q2. 住宅ローン返済中に契約者が死亡した場合の手続きは？

A. 住宅ローンの契約者が返済中に亡くなった場合、多くのケースでは団体信用生命保険（団信）で完済され、後は「相続登記と抵当権抹消登記の申請だけ」となります。このとき、最初にやる必要があるのは、自宅の所有権を相続人に移転させるための手続き（相続登記）です。

抵当権抹消登記の登記権利者は、抵当権を設定した物件の所有者です。そのため、遺族や相続人の申請で抵当権を抹消できる条件として、事前に所有権を移しておく必要があります。

相続登記と抵当権抹消登記を同時に申請することも可能ですが、手続きは複雑です。これらの手続きをスムーズに進めたいときは、司法書士に相談しましょう。

Q3. 複数設定された抵当権はまとめて抹消できる？

A. 同じ金融機関から複数の抵当権が設定されている場合、まとめて抹消登記を申請することができます。たとえば、住宅ローンと諸費用ローンで2つの抵当権が設定されていたとしても、すべて完済していれば一度の申請で抹消可能です。

ただし、登録免許税は抵当権の個数ごとに課税されます。抵当権が2つあれば、不動産1個につき2,000円（1,000円×2）となり、一戸建てで土地と建物がある場合は合計4,000円となります。

なお、異なる金融機関から抵当権が設定されている場合は、それぞれの金融機関から書類を受け取り、別々に申請する必要があります。複数の抵当権がある場合は、どの金融機関のものかを確認し、漏れなく手続きを進めましょう。

まとめ

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住宅ローンを完済したら、金融機関から書類が届くはずです。これを利用して、なるべく早く「抵当権抹消登記」を申請しましょう。手続き自体はそれほど複雑ではなく、自分で行えば費用も2,000円程度で済みます。

手続きに不安がある方や時間がない方は、司法書士への依頼も選択肢のひとつです。とくに、相続手続きと並行で進める必要があるときや、時間経過とともに自宅および住宅ローン関係の資料がなくなっているときは、専門家に依頼するメリットが大きいといえます。